Raus aus der Wohnung: Was eine Eigenbedarfskündigung bedeutet

Wer eine Wohnung gefunden hat, die den eigenen Wünschen und Ansprüchen komplett entspricht, ist ein Glückspilz. Nicht zu groß und nicht zu klein, gut gelegen und vor allem bezahlbar soll sie sein. Doch ein unkalkulierbares Risiko bleibt: Die unerwartete Kündigung wegen Eigenbedarfs. Ein Mieter muss diese jedoch nicht einfach so hinnehmen. Und für Vermieter gilt es, gewisse Vorgaben einzuhalten.

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  • 03.05.2019
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Karton mit Schlüssel
© congerdesign/pixabay.com

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gilt nach Mietrückständen als zweithäufigster Kündigungsgrund von Mietverträgen seitens des Vermieters. Man gehe von rund 80.000 Eigenbedarfskündigungen im Jahr aus, wird Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund (DMB), in einem aktuellen Bericht zitiert. Und nicht immer kommt der Wohnungseigentümer mit seinem Anliegen problemlos durch. So mancher Fall landet vor Gericht, oft ist eine Einzelfallentscheidung notwendig.

Für wen gilt der Eigenbedarf?

Ein Vermieter muss die Eigenbedarfskündigung sinnvoll begründen und kann sie nicht vorschieben, um seine Wohnung für einen Nachmieter frei zu bekommen und vielleicht auch noch eine Mieterhöhung zu kassieren. Eigenbedarf kann nur für den Vermieter selbst und seine nahen Angehörigen angemeldet werden. Dazu zählen

  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
  • Kinder und Stiefkinder
  • Enkel
  • Geschwister
  • Eltern und Schwiegereltern
  • Großeltern
  • Nichten und Neffen

Auch für Pflegekräfte und Haushaltshilfen, die im Haushalt des Vermieters wohnen und nicht über einen eigenen Hausstand verfügen, kann im Einzelfall Eigenbedarf geltend gemacht werden. Der Vermieter muss immer konkrete, nachvollziehbare Gründe für die Kündigung angeben. Das kann zum Beispiel der Auszug eines Kindes aus dem Elternhaus und der Zusammenzug mit einem Partner sein.

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Keine Eigenbedarfskündigung durch juristische Personen

Juristische Personen können keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Handelt es sich beim Vermieter um eine Aktiengesellschaft (AG), eine Kommanditgesellschaft (KG) oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gar nicht erst möglich. Bei einer GbR, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist das allerdings anders, hier kann eine solche Kündigung ausgesprochen werden.

Einzuhaltende Kündigungsfristen durch den Vermieter

Bei seiner Kündigung für den eigenen Bedarf muss der Vermieter festgelegte Kündigungsfristen beachten, die sich nach der bisherigen Mietdauer richten:

  • drei Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren.
  • sechs Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von fünf bis zu acht Jahren.
  • neun Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren.

Widerspruch durch den Mieter

Wer als Mieter die Kündigung nicht klaglos hinnehmen möchte, kann Widerspruch einlegen. Dieser sollte in der Regel spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen. Dabei kann man sich auch auf die Härtefall-Regelung beziehen. Ob ein sozialer Härtefall wie zum Beispiel schwere Erkrankung oder besonders lange Mietdauer greift, im Nachhinein wegen Vortäuschung von Eigenbedarf Anspruch auf Schadenersatz besteht oder eine Abfindung eine Möglichkeit ist, sollten Fachleute prüfen. Dazu kann man sich beispielsweise an einen Mieterverein wenden oder anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Vorher sollte man die dadurch entstehenden Kosten allerdings überprüfen. Eine Rechtsschutzversicherung kann hier hilfreich sein.

Streitfall? Keine Angst vor hohen Kosten

Mieter haben zusätzlich zur Kündigungsfrist die Möglichkeit, bei Gericht eine Räumungsfrist gemäß § 721 Zivilprozessordnung (ZPO) zu beantragen, die drei bis sieben Monate betragen kann.

Auch möglich: Mietvertragsbefristung oder Ausschluss von Eigenbedarf

Plant der Wohnungseigentümer bereits vor der Vermietung seiner Wohnung eine spätere eigene Nutzung, kann er den Mietvertrag von vorneherein befristen und so Ärger vermeiden. Nach Ablauf der vereinbarten Frist endet der Mietvertrag, der Mieter muss ausziehen und die Wohnung steht dem Eigentümer wieder zur Verfügung.

Andererseits kann die Kündigung wegen Eigenbedarfs auch ausgeschlossen werden. Erforderlich ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Der Kündigungsverzicht muss immer schriftlich erfolgen und Bestandteil des Mietvertrages sein, so hat der Bundesgerichtshof vor einigen Jahren entschieden.



Aktuelle Entscheidung im Mai: Bundesgerichtshof prüft Härtefall-Regelung

In zwei aktuellen Fällen entscheidet der Bundesgerichtshof im Mai, ob Eigenbedarfskündigungen rechtens sind. So wird geprüft, ob einer 80-Jährigen, dementen Seniorin in Berlin, die seit fast 50 Jahren in ihrer Wohnung lebt, noch ein Auszug zugemutet werden kann. Einziehen will der Vermieter mit seiner Familie. In Sachsen-Anhalt will eine Wohnungseigentümerin in den bisher vermieteten Räumlichkeiten wohnen, ursprünglich um die in der Nähe wohnende und mittlerweile verstorbene Großmutter besser unterstützen zu können. Auch hier steht die höchstrichterliche Entscheidung noch aus. In beiden Fällen wird die Härtefall-Regelung, auf die sich Mieter bei ihrem Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigen berufen können, geprüft.

Sperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnungen

Wenn Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, unterliegt die Eigenbedarfskündigung einer Kündigungssperrfrist, die je nach örtlicher Vorgabe zwischen drei und zehn Jahren betragen kann. In dieser Zeit darf der Vermieter keine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen.

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Räumungsklage als letztes Mittel

Wenn der Mieter trotz einer ordnungsgemäßen Eigenbedarfskündigung nicht auszieht, bleibt dem Vermieter als letzte Möglichkeit eine Räumungsklage, die er beim zuständigen Amtsgericht einreichen muss. Mit einem sogenannten Räumungstitel kann die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher geräumt werden. Dieser Titel ist zwingend erforderlich, eine eigenmächtige Räumung wäre illegaler Hausfriedensbruch.


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