Immobilie geerbt? So viel Erbschaftssteuer müssen Sie zahlen

Wer eine Immobilie erbt, bekommt es schnell mit dem Finanzamt zu tun. Egal ob Eigenheim oder Mietwohnung: Der Staat wird sich für ein Stück des Kuchens interessieren. In welchen Fällen müssen Erben auf Kommando Plätzchen machen und wann krümelt der Anspruch des Finanzamts, sodass sich die Erbschaftssteuer umgehen lässt?

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  • 22.05.2019
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Restaurierter Altbau
© Kalle Kolodziej/de.fotolia.com

Viele Deutsche investieren ihr Geld in Immobilien. Kein Wunder also, dass auch viele Deutsche irgendwann Immobilien zu vererben haben. Wie Berechnungen vom Institut für Altersvorsorge ergeben, werden Geld, Erinnerungsstücke und Immobilien am häufigsten vererbt. Immobilien machen laut Studie über 50 Prozent des Erbguts aus (Stand 2015).

Doch ein Erbe kann mit Problemen verbunden sein, zum Beispiel wenn man die anfallende Erbschaftssteuer bedenkt. Diese ist fällig, wenn die festgelegten Freibeträge überschritten werden.

Wem stehen welche Freibeträge zu?

Innerhalb einer Ehe oder einer eingetragenen Lebenspartnerschaft gelten Freibeträge von 500.000 Euro. Kindern, Stief- oder Adoptivkindern und Enkeln, deren Eltern verstorben sind, steht ein Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil zu. Für Enkelkinder gelten in der Regel 200.000 Euro. Andere Erben wie zum Beispiel Geschwister, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Nichten und Neffen oder geschiedene Ehepartner haben Anspruch auf 20.000 Euro. Je näher also die Verwandtschaft, desto höher auch der Freibetrag.

Liegt das Erbe unter diesen Werten, ist es steuerfrei. Trotzdem muss das Finanzamt spätestens drei Monate nach einem Todesfall über das Erbe informiert werden.



Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Wie viel Erbschaftssteuer gezahlt werden muss, hängt zum einen vom Wert der Immobilie ab und zum anderen vom Verwandtschaftsgrad. Das Verwandtschaftsverhältnis bestimmt nicht nur die Höhe des Freibetrags, sondern auch die Steuerklasse, in die der Erbe eingeordnet wird.

Steuerklasse I:
Ehepartner, Eltern, Kinder, Stiefkinder, Großeltern und Enkel

Steuerklasse II:
Neffen, Nichten, Geschwister, Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehepartner

Steuerklasse III:
Alle weiteren Erben

Zu versteuernder Betrag

SK I

SK II

SK III

bis 75.000 €

7 %

15 %

30 %

bis 300.000 €

11 %

20 %

30 %

bis 600.000 €

15 %

25 %

30 %

bis 6 Mio. €

19 %

30 %

30 %

bis 13 Mio. €

23 %

35 %

50 %

bis 26 Mio. €

27 %

40 %

50 %

über 26 Mio. €

30 %

43 %

50 %


Zwei Beispiele veranschaulichen, wie sich die Erbschaftssteuer zusammensetzt:

Eine Tochter erbt von ihrem Vater eine Immobilie im Wert von 450.000 Euro. Der Freibetrag beläuft sich auf 400.000 Euro, es müssen also 50.000 Euro versteuert werden. Als Tochter ist sie der Steuerklasse I zugeteilt, muss also bei genanntem Betrag 7 Prozent versteuern. Es ergibt sich eine Erbschaftssteuer von 3.500 Euro.

Viel höher fällt die Erbschaftssteuer aus, wenn sie das Haus von ihrer Tante erbt. Der Freibetrag beläuft sich dann nur auf 20.000 Euro. Bei einem Immobilienwert von 450.000 Euro müssen also 430.000 Euro versteuert werden, in der Steuerklasse II zu ganzen 25 Prozent. Die Nichte muss eine Erbschaftssteuer von 107.500 Euro zahlen.



Einziehen statt abziehen

Wenn es sich um ein Eigenheim handelt, also um selbstgenutzten Wohnraum, erben Kinder und Ehepartner komplett steuerfrei, sofern Sie selbst einziehen. Um zu verhindern, dass Steuern vom Erbe abgehen, muss die Immobilie für mindestens zehn Jahre weiter bewohnt werden. Für Kinder gibt es allerdings einen Haken an der Sache: Der Wohnraum darf nicht größer als 200 Quadratmeter sein, ansonsten wird die Erbschaftssteuer anteilig berechnet.

Achtung: Hat der Verstorbene die Wohnung vor seinem Tod vermietet, ändert auch der eigene Einzug nichts an der Erbschaftssteuer.

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Die Eigennutzung eines vererbten Eigenheims klingt zunächst praktisch. Doch in vielen Fällen ist es den Hinterbliebenen schlicht und einfach nicht möglich, sich auf diesem Wege von der Erbschaftssteuer zu befreien. Für Witwen und Witwer ist die Wohnfläche oft zu groß und Kindern passt ein Einzug meist nicht in die eigene Lebensplanung. Wenn sie sich dennoch dazu entscheiden, ist Vorsicht geboten: Wer nach weniger als zehn Jahren wieder auszieht, muss die Erbschaftssteuer nachzahlen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Erbe aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim ziehen muss.

Die möglichen Vorteile des vererbten Eigenheims lassen sich nicht auf Mietwohnungen übertragen. Wer eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus erbt und das Erbe den Freibetrag überschreitet, kann die Steuer nicht umgehen. Das kann zu starken finanziellen Problemen führen. Hat der Verstorbene auch das nötige Geld vererbt, kann die Erbschaftssteuer davon beglichen werden. Wenn nicht, bleibt der neue Eigentümer unter Umständen auf einem Haufen Schulden sitzen.

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Schenken statt vererben

Für vermögende Eltern bietet es sich an, Immobilien schon zu Lebzeiten an ihre Kinder weiterzugeben. Statt Häuser und Wohnungen nach dem Tod zu vererben, können sie auch durch Schenkung an die Kinder vermacht werden. Zwar gelten hier die gleichen Freibeträge wie für ein Erbe. Diese können bei der Schenkung allerdings alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Das bedeutet, dass Mutter und Vater ihrem Kind alle zehn Jahre Immobilien im Wert von 800.000 Euro (jeweils 400.000 Euro) schenken können, ohne dass dafür Steuern anfallen.


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