Welche Folgen der Mietendeckel für Mieter und Vermieter hat

Auf die Einführung eines Mietendeckels gibt es wohl zwei mögliche Reaktionen: Freude auf Seiten der Mieter und pures Entsetzen auf Seiten der Vermieter. Die einen jubeln über mehr Ersparnis und Sicherheit, die anderen beklagen Verluste und neue Risiken. Wie berechtigt diese Erwartungen überhaupt sind, ist jedoch noch längst nicht klar.

Mietendeckel: Fünf Jahre ohne Mieterhöhung

Der Berliner Senat für Stadtentwicklung und Wohnen legte kürzlich einen Entwurf für das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin vor, das im Oktober beschlossen und dann für 2020 auf den Weg gebracht werden soll. Der Entwurf sieht Mietobergrenzen zwischen 5,65 und 9,80 Euro pro Quadratmeter vor. Und zwar für die folgenden fünf Jahre.

Welche Kriterien entscheiden über die Mietgrenze?

Die im Gesetzentwurf genannten Höchstmieten sind an den Mietspiegel von 2013 angelehnt. Sie sollen sich hauptsächlich nach dem Alter des bewohnten Gebäudes richten. Für Altbauwohnungen sind geringere Mietobergrenzen vorgesehen als für neuere Wohnungen.

In welcher Wohnlage sich das Gebäude befindet und wie hoch die Miete zuvor war, spielt für die angedachten Obergrenzen zunächst keine Rolle. Wohl aber das bestehende Mietverhältnis, das Einkommen des Mieters und die Größe der Wohnung.

Wann sind Mietsenkungen möglich?

Bei bereits laufenden Verträgen soll ein Antrag auf Mietsenkung nur dann möglich sein, wenn mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete ausgegeben werden. Das betrifft nur einen kleinen Teil der Mieter in Berlin. Wer weniger ausgibt, kann zwar nicht von einer Mietsenkung profitieren, hätte durch den Mietendeckel aber dennoch fünf Jahre Ruhe vor Preissteigerungen.

Außerdem spielt die Größe des Wohnraums eine Rolle. Bei einem Antrag auf Mietsenkung soll es zu einer „Wohnflächen-Angemessenheitsprüfung“ kommen. Laut Berliner Wohnraumgesetz sind für einen Singlehaushalt 50 Quadratmeter angemessen, während es bei zwei Personen 65, bei drei Personen 80 und bei vier Personen 90 Quadratmeter sind. Wer demnach in einer zu großen Wohnung lebt, kann die Miete anteilig senken lassen.

Können Mieten noch erhöht werden?

Laut Entwurf sind Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen nur dann möglich, wenn die bisherige Miete die Obergrenze noch nicht erreicht hat. Vermieter können die Mieten dann noch anheben, allerdings wie gewohnt nur um 15 Prozent in drei Jahren und auch nur bis zur neuen Obergrenze.

Was gilt bei der Neuvermietung?

Für Neuvermietungen soll die neue Mietobergrenze gelten – und zwar unabhängig vom Einkommen des Mieters oder der Wohnungsgröße. Vermieter müssen sich in diesem Fall für eine Dauer von fünf Jahren an die neuen Mietvorgaben halten und nicht mehr an die Mietpreisbremse. Neue Mieter können davon ganz klar profitieren. Allerdings könnte der Weg bis dahin schwer werden. Denn das Einfrieren der Mieten wird auch dazu führen, dass Mieter in den kommenden Jahren kaum aus ihren Wohnungen ausziehen werden. Zuziehende werden es aller Voraussicht nach also deutlich schwerer haben, freie Wohnungen zu finden.

Was passiert mit der Miete nach Modernisierungen?

Laut Gesetzentwurf müssen Modernisierungen dem zuständigen Amt gemeldet werden. Führen diese außerdem zu einer Mieterhöhung von mehr als einem Euro pro Quadratmeter, ist auch eine amtliche Genehmigung erforderlich.

Hohe Verluste für Vermieter möglich

Während der Mietendeckel vielen Mietern mehr Sicherheit geben soll, könnten die Risiken für Vermieter steigen. Denn wer teuer gekauft und mit höheren Mieteinnahmen kalkuliert hat, bekommt unter Umständen finanzielle Probleme. Laut Jürgen Michael Schick, dem Präsidenten des Immobilienverbands IVD, würde das Gesetz die Finanzierung vieler Objekte zum Kippen bringen. Vermieter müssten beim nächsten Mieterwechsel enorme Verluste hinnehmen und „Banken werden die Beleihungswerte neu berechnen und ihre Finanzierung entsprechend anpassen müssen. In der Konsequenz werden Privatvermieter über kurz oder lang um ihre Altersvorsorge gebracht“, sagt er gegenüber WELT.

Viele Haus- und Wohnungsbesitzer werden jetzt darüber nachdenken, zu verkaufen. Aber auch hier können sie Verluste einfahren. Denn die Mietpreisentwicklung kann sich ebenfalls auf den Wert der Immobilien auswirken. Es ist also nicht gesagt, dass Eigentümer den ehemaligen Kaufpreis wieder herausholen können.

Bis zum Entschluss die Ruhe bewahren

Noch sind alle oben dargestellten Szenarien reine Spekulation. Denn beschlossene Sache ist der Mietendeckel noch nicht. Ob er tatsächlich eingeführt wird und wie genau die Regelungen dann aussehen, bleibt abzuwarten. Dennoch können sich sowohl Mieter als auch Vermieter vorbereiten.

Mieter, die bereits in Berlin leben und auf Mietsenkung hoffen können, tun gut daran, ihren Wohnort zunächst nicht zu wechseln. Gleiches gilt für Mieter, die ihre Miete gut stemmen können und die Aussicht haben, dass diese in den kommenden fünf Jahren unverändert bleibt. Wer hingegen mit dem Gedanken spielt, nach Berlin zu ziehen, sollte (wenn möglich) warten, bis der Mietendeckel in Kraft tritt. Denn dann gelten für Neuvermietungen die neuen Obergrenzen. Allerdings kann hierdurch auch die Wohnungssuche erschwert werden.

Vermieter sollten keine vorschnellen Entscheidungen treffen. Bis zum endgültigen Entschluss haben sie noch Zeit, mit den neuen (zunächst noch spekulativen) Richtwerten zu kalkulieren. Sie sollten schon jetzt ausrechnen, ob sie die voraussichtlichen finanziellen Folgen des Mietendeckels tragen können oder nicht. Je nachdem, zu welchem Ergebnis sie kommen, können sie schon über mögliche Lösungsansätze nachdenken und im Fall der Fälle entsprechend reagieren.

Wer sich aktuell für den Kauf oder Bau von Mietwohnungen in Berlin interessiert, sollte nach Möglichkeit ebenfalls abwarten, zu welchem Ergebnis der Senat kommt.