Vorkaufsrecht: Wie Mieter ihr Zuhause retten

Es ist möglich, dass Mieter infolge eines Verkaufs aus ihrer Wohnung ausziehen müssen. Zwar darf die Kündigung des Mietverhältnisses nicht mit dem Eigentümerwechsel begründet werden. Dennoch sind Mieter nicht vollständig vor dem Verlust der Wohnung geschützt.

Wann darf der neue Eigentümer kündigen?

Wenn die Mietwohnung verkauft wird und der neue Besitzer sie für sich oder einen Angehörigen nutzen möchte, darf er den Mietvertrag kündigen. Die Gefahr ist besonders bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern groß. Wird ein ganzes Mehrfamilienhaus verkauft, ist die Wahrscheinlichkeit einer Eigenbedarfskündigung schon geringer.

Für den neuen Eigentümer gelten im Grunde die gleichen Regeln wie für den alten. Er kann eine Kündigung nicht von jetzt auf gleich durchsetzen, sondern muss sich an die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen halten. Diese sind von der Länge des Mietverhältnisses abhängig.

Es kommt aber auch vor, dass einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses als Eigentumswohnungen verkauft werden. Hierbei handelt es sich um einen Sonderfall, für den andere Regelungen gelten. Eine Wohnung, die vor dieser Umwandlung schon vermietet war, kann der neue Besitzer nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Zuerst muss er eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten. Je nach Bundesland kann diese auch auf bis zu zehn Jahre erweitert werden.

Mieter haben Vorkaufsrecht

Unter Umständen steht Mietern ein Vorkaufsrecht zu. Steht eine Mietwohnung zum Verkauf und soll in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden, ist das für Mieter oft eine einmalige Chance, einfach an Wohneigentum zu kommen. Mieter sollen auf diese Weise vor den Folgen einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt werden.

Vorkaufsberechtigt ist nur, wer vor der Umwandlung Mieter war und es zum Zeitpunkt des Verkaufs auch noch ist. Mieter können das Vorkaufsrecht nicht übertragen, sondern nur selbst davon Gebrauch machen.

Wann gilt das Vorkaufsrecht nicht?

Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn der Eigentümer die Wohnung innerhalb der Familie verkauft. Geht die Wohnung an einen Angehörigen über, stehen die Chancen für bisherige Mieter schlecht. Oft ist nicht ganz eindeutig, bis zu welchem Verwandtschaftsgrad diese Regelung gilt. Rechtlich sind zunächst Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner vorkaufsberechtigt. Darauf folgen Verwandte in gerader Linie, also Großeltern, Eltern, Kinder und Enkel. Auch für Geschwister, Nichten und Neffen oder Verschwägerte kann ein Vorkaufsrecht geltend gemacht werden.

Mieter dürfen nicht übergangen werden

Besteht für den Mieter ein Vorkaufsrecht, ist der Verkäufer verpflichtet, ihn darüber zu informieren. In der Regel muss der Mieter detaillierte Informationen zum Kaufvertrag erhalten. Ist die Mitteilung unvollständig oder findet der Verkauf an einen Dritten trotz Vorkaufsrecht statt, hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz.

Nachdem Mieter informiert wurden, haben sie zwei Monate Zeit, um ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Dazu müssen sie dem Verkäufer eine schriftliche Erklärung zukommen lassen. Wird der Kaufpreis geändert, beginnt die Frist von zwei Monaten von vorn. Wird der Preis reduziert, muss der Mieter darüber in Kenntnis gesetzt werden.